Yüklenicinin İnşaatı Teslim Etmemesi

1- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa payı üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği, buna karşılık olarak arsa sahibinin de, yükleniciye arsa payını devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu‘nda ayrıca ele alınmamıştır. Bu sözleşme türü iki farklı sözleşmenin unsurlarının birleşmesiyle meydana gelen karma tipli bir sözleşme şekli olarak karşımıza çıkar. Sözleşmenin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir.

2- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

a) Tarafların anlaşması : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir sözleşme tipi olması nedeniyle iki tarafın iradelerinin birbirine uygun olması gerekir. Bu sözleşme iki taraflı bir sözleşmedir. Sözleşme ile belirlenen yükümlülükler, sözleşmenin esaslı unsurlarını belirlemektedir.

b) Yüklenicinin bağımsız bölüm yapma borcu altına girmesi: Bu sözleşme ile inşaatın bitirilmesi ve arsa sahibine teslim edilmesi borcu doğacaktır. Yüklenici böylelikle birbirine bağlı iki edimi yüklenmiş olacaktır.

c)Arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu altına girmesi

3- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Sözleşmenin Şekli

a) Hukuki Niteliği

Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıca düzenlenmemesi sebebiyle isimsiz bir sözleşmedir. Tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak karşımıza çıkar. Bu sözleşme de yüklenici, arsa payının bir bölümünün kendisine devredilmesi taahhüdü ile arsa sahibini arsası üzerinde bir yapı yapar ve bunun devrini sağlar.

b) Sözleşmenin Şekli

Türk Medeni Kanunu’ nun 706. Maddesi ve Tapu Kanunu’ nun 26. Maddesi’ nde görüleceği gibi bu sözleşme resmi şekilde akdedilmelidir. Bu şekil şartı ispat şartı değil geçerlilik şeklidir. T.M.K. 706. Maddesi’ nde ”Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. ” denilmiştir. Tapu Kanunu’ nun 26. Maddesi’ nde ‘‘Taşınmaz mal satımını konu alan sözleşmeler tapu memuru huzurunda yapılmaktadır.” Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şartı resmi şekle bağlanmıştır.

4- Yüklenicinin İnşaatı Teslim Etmemesi Hali

Yüklenicinin asli edim borcu arsa sahibinin arsasının üzerinde inşa ettiği yapının, arsa sahibine devrini sağlamaktır. Arsa sahibi yapının kendisine bağımsız bölümler şeklinde devredilmesi şartı ile yükleniciye taahhüt ettiği arsa payını geçirmekle yükümlüdür. Yüklenicinin teslim borcu zımnen kabul edilen bir borçtur. İnşaatın tamamlanması ile teslim borcu farklı kavramlardır. Yüklenicinin sorumluluğu yapının ayıplı olması halinde de devam edecektir. Yüklenicinin yapıyı tamamlayıp bitirmesi borcun sona erdiği sonucunu doğurmaz. Bu bağlamda eserin teslimi için yapının bitirilmiş ve tapu müdürlüğünde devir işlemlerinin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Borcun teslim zamanı taraflar arasında kararlaştırılabilir. Teslim zamanının karşılaştırılmadığı hallerde, teslim almak için makul zaman esas alınır. Teslim zamanına ek olarak temerrüt, cezai şart gibi noktalarda sözleşmede belirtilebilir. Böylelikle yüklenicinin edimini zamanında yerine getirmemesi (yüklenicinin inşaatı teslim etmemesi) halinde, sözleşmede kararlaştırılmışsa temerrüt faizi ve cezai şartı ödemekle mükellef tutulacaktır.

5- Yüklenicinin Edimi Yerine Getirmekte Temerrüde Düşmesinin Sonuçları

Yüklenici inşa ettiği edimi, arsa sahibine devretmediği sürece edimini ifa etmiş sayılmayacaktır. Dolayısıyla yüklenici yapıyı arsa sahibine teslim etmemesi halinde temerrüde düşecektir. Yüklenicinin temerrüde düşmesiyle edim yükümlülüğü ortadan kalkmayacaktır. Bu durumda arsa sahibi, yükleniciye yapının kendisine teslimi için tescil davası açabileceği gibi, inşaatın zamanında teslim edilmemesi neticesinde ortaya çıkan zararlarının tazminini ve sözleşmede cezai şart kararlaştırılmış ise bunu da talep edebilecektir. Arsa sahibi aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu 123-125 maddeleri uyarınca seçimlik haklarını da kullanabilecektir.

a) Arsa Sahibinin Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talep Etmesi

Yüklenicinin temerrüde düşmesi ile borcu sona ermemektedir. Arsa sahibi yükleniciden edimini ifa etmesini her zaman isteyebileceği gibi, edimin zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle uğradığı zararı da talep edebilecektir. T.B.K. 125 ”Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.” denilmiştir

b) Arsa Sahibinin Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini Talep Etmesi

Arsa sahibi aynen ifa ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini bildirerek ve ek bir sürenin yükleniciye verilmesi ile T.B.K. 125′ de belirtilen seçimlik haklarından birini kullanıp aynen ifadan vazgeçip müspet zararını talep edebilecektir.

c) Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönerek Menfi Zararın Tazminini Talep Etmesi

Yüklenicinin yapıyı teslim borcunu yerine getirmemesi ile arsa sahibinin temerrüt hükümleri gereği talep edeceği bir diğer seçimlik hak ise arsa sahibinin sözleşmeden dönüp menfi zararının tazmin edilmesidir. Arsa sahibi yükleniciye bir mehil vererek bu seçimlik hakkını kullanabilir. Ancak , borçlunun içinde bulunduğu durumdan ve tutumdan süre verilmesinin gereksiz olduğu anlaşılıyorsa , borçlunun temerrüdü ile borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa, borcun ifasının belirli bir süre içerisinde gerçekleşmemesi ile birlikte ifanın kabul edilemeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa, alacaklının sözleşmeden dönmek için mehil vermesine gerek yoktur.

Ekin Hukuk & Arabuluculuk Bürosu